国土空间规划

优化土地资源配置 支持民营经济发展

2022年07月06日 19:49  州自然资源局

为认真贯彻落实党中央、国务院和自治区党委、政府关于促进民间投资发展的有关政策措施,州自然资源局立足行业实际,积极推动民间投资持续健康发展。

一、相关政策出台情况

近年来,我国要素领域改革步伐明显加快,多项实质性改革措施落地见效,政策效果持续释放,市场主体活力不断激发,发展内生动力不断增强。经济体制改革实质上是不断优化资源配置方式、提升资源配置水平的过程。生产要素的合理高效配置是优化资源配置的关键所在。理论和实践都证明,改善要素配置效率是提升全要素生产率的重要途径,也是提升潜在增长率的有效手段。中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》;自治区党委、政府印发《关于大力促进民营经济健康发展的若干意见》(新党发〔2018〕35号)和《自治区贯彻落实国发〔2022〕12号文件精神推进经济稳增长一揽子政策措施》(九个方面46项措施),从保障企业用地需求、加强投资项目要素保障、促进房地产业健康发展等几方面就支持民营经济发展,提出指导性意见,为民营经济健康发展提供政策支撑。

二、支持民营经济用地取得的成效

㈠优先安排民营经济发展用地。在国土空间规划编制中,为民营经济预留发展空间。根据企业需求,纳入国土空间总体规划,在年度用地计划上,优先安排新增建设用地计划指标,在工矿废弃地复垦利用、占补平衡等方面予以保障。自然资源部门主动靠上,跟踪办理用地手续,协调解决用地过程中遇到的困难和问题,切实满足民营经济项目建设用地需求。2022年上半年,已上报审批新增建设用地报件52个,521.87公顷;供应土地100宗,515.08公顷,其中:出让49宗,161.37公顷;划拨51宗,353.71公顷;保障了各类建设项目用地需求。

㈡认真执行各项政策,确保落地见效。认真贯彻落实统一的市场准入制度,落实鼓励和引导民间投资的政策措施,对非营利性养老服务设施用地采取差别化的用地政策,可采取划拨方式供地;支持民间资本进入基础产业和基础设施建设、市政公用事业和保障性住房建设、金融服务等领域;支持民间资本进入教育、医疗、养老、文化、体育等社会事业;支持返乡人员创业用地需求,鼓励利用村内存量建设用地或未利用地;支持社会资本参与生态修复项目。

㈢支持民营经济项目分期支付土地使用价款。为贯彻落实《自治区贯彻落实国发〔2022〕12号文件精神推进经济稳增长一揽子政策措施》,落实民营经济组织取得土地可在1年内分期缴纳土地出让价款。积极推行工业用地“先租后让、租让结合”等多种形式,降低企业前期投入成本。对建设周期较长、用地面积较大的用地项目,实行整体规划、分期批地供地,促进项目尽快开工建设。如:新疆西帕健康食品有限公司在博乐市金三角工业园区用地,就是一次性规划分期批地供地的典型案例。

㈣鼓励民营经济盘活利用现有土地。鼓励民营经济追加投资和提高容积率,进行高效利用。在符合规划不改变土地用途的前提下,提高容积率的工业用地,超出容积率部分,不再补缴土地出让金。对用地集约的工业项目确定土地出让底价时,在不低于土地取得成本的前提下,可按不低于所在地土地等别对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行。

三、土地利用存在的问题

㈠土地供应方式较单一。目前,全州工业用地均采取挂牌方式出让工业用地,且出让使用年限一般为最高年限50年。土地出让年限较长和土地取得成本较高给政府和企业都带来在管理和发展方面的问题,一是不利于政府对使用土地主导权,企业在无市场竞争力,无法正常经营时,易造成闲置土地,无法体现土地的产出效益,政府再有新项目需使用土地时征收土地成本较高;二是企业生命周期与土地使用年限不匹配,企业按照全国最低工业用地地价评估取得土地成本的资金需一次性缴纳,造成企业前期投入成本较高,不利于企业健康发展。

㈡土地开发模式滞后。目前,我州的土地开发模式,主要是政府通过征用转变土地性质,由政府负责“三通一平“或“七通一平”再出让给企业。产生的原因主要是政府拿出了大量资金进行平整场地、修建道路,供排水及供热管网投入等前期投入,给当地政府财政资金带来巨大压力,政府在土地开发及工业园区后续建设中没有形成高效、持续的开发理念,资金链不足;滞后的土地开发、利用模式不适合工业区的可持续发展思路,不利于土地集约利用,不利于工业经济健康发展。

㈢工业用地粗放利用。投入产出率低,是各园区工业用地土地利用现状的普遍弊端。以全州土地建成率较高的阿拉山口综合保税区为例。园区内企业固定资产投资强度为1156.5万元/公顷(77.1万元/亩),2020年园区内企业工业生产总值468098.44万元,园区内工矿仓储用地总面积为352.12公顷,产出略高于投入一点。低投入必然产生低产出,引发低效率的粗放型土地利用方式。产生的原因主要为园区内获取土地的成本低,基础设施均为政府投资,造成一些用地单位大量圈地,闲置而未开发利用。

四、对策建议

㈠完善工业用地供应方式。工业用地50年的出让期限与工业企业平均15年左右的生命周期不匹配。建议应大力推行弹性土地出让制度,参考国内部分省市的做法,一般工业项目统一实施20年或30年弹性年期出让制度,重大产业或战略性项目可按50年出让,对重大产业招商项目,推行先租后让制度。

㈡整合资源,实现土地集约化利用。针对园区结构雷同、产业功能相似等现状,进行有效的整合,避免重复建设和恶性竞争。各园区分工协作,在整个产业链中形成上、中、下游产业带,降低交易成本,提高产品成本竞争力,形成整个产业链的短途生产聚集区。建议对园区进行综合评定分析,明确园区总体定位、整体规划、整体形象推广、统一招商;通过整合,土地利用结构、功能更明确,土地利用效率更高,土地利用集约化程度更高。

㈢完善用地项目履约监管机制。建议园区要健全项目全生命周期监管体系,实行“谁提出,谁监管”的项目履约监管机制,强化工业用地项目供后监管。建议园区要优先使用存量和已取得批复未供应的土地,严格落实产业规划,优化盘活存量土地,在闲置土地处置、低效企业退出等方面,应建立共管共用的长效管理机制。

审核人:刘文新

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