博州国土资源局参播人员名单

库沙英·阿斯拜克博州国土资源局党组副书记、局长

宫 臣 博州国土资源局纪检监察室主任

塔依尔 博州国土资源局不动产登记中心副主任

陈爱华 博乐市国土资源局党组成员、副局长

吕 昆 博州国土资源局不动产登记中心工程师

联系人：吕昆 15509099788

不动产热点问题解答

一、什么是不动产？

不动产是指不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或

法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

二、国家实行不动产登记的意义是什么？

1、不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。

2、通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。

3、不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。

4、不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。

三、什么是不动产登记？

是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。

四、什么是不动产统一登记？

不动产统一登记，是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

五、不动产统一登记的基本原则是什么？

严格管理、稳定连续、方便群众。

六、不动产登记的类型都有哪些？

依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

七、不动产登记，哪些登记需要双方申请，哪些可由当事人单方申请？

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可心由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

八、不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记手续？

根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

九、在哪些情况下不动产登记机构不予登记?

一是违反法律、行政法规规定的；二是存在尚未解决的权属争议的；三是申请登记的不动产权利超过规定期限的；四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

十、哪些人可以查询不动产登记资料？

有关国家机关可权利人、利害关系人有权依法查询、复制不动产登记资料，以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

十一、原有不动产权证书遗失、损坏，如何换发、补发？

不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失的，不动产权利人提出补发申请的，应当在公开媒体上刊发遗失、灭失声明，不动产登记机构方可补发。

十二、在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

十三、哪些登记类型需要实地查看?

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。二是在建建筑物抵押权登记。三是因不动产灭失导致的注销登记。四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

十四、不动产登记的主要内容有哪些？

不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：

（1）不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。

（2）不动产权利归属。如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。

（3）不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

十五、哪些不动产需要统一登记？

按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：

（1）集体土地所有权

（2）房屋等建筑物、构筑物（水塔、桥梁、隧道、纪念碑等）所有权

（3）森林、林木所有权

（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权

（5）建设用地（工业、商业、城市住宅、交通、水域等）使用权

（6）农民宅基地使用权

（7）海域使用权

（8）土地、房屋抵押权

（9）地役权

（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

十六、多套房是否要领多个证?

《不动产权证书》包括单一版和集成版两个版本，集成版用于记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。比如某人有两套房产在同一宗土地上，则两套房产登记在同一个不动产登记簿证上，也就是集成版证书;如果两套房产在不同的宗地上，则仍登记在两个不动产登记簿证上，也就是单一版证书。在推广初期，将会主要采用单一版证书。

十七、现在的证需要换吗?

按照国家“不变不换”的原则，现有各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时都具有法律效力。

但新购房屋等不动产并首次办理产权证，申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民，将逐步换发新的不动产证。农村土地承包经营权登记按照国家规定予以5年过渡期。

使用新证，市民权益没有任何变化，只会更加有保障，因为这是落实《物权法》，对市民进行不动产统一登记，助推相关管理越来越规范，从法律上更加保障小业主权益。

十八、不动产登记程序是什么？

不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿、颁证。

十九、有房产证、没有土地证，应如何办理不动产证？

对于大部分市民而言，实施不动产登记影响最大的是房屋交易，有房产证、没有土地证，分以下几种情况：

1、房改房、集资建房、经济适用房,由单位提供资料统一办理

这种情况大部分属于企事业单位在为职工办理房改房、集资建房、经济适用房时仅办理了房产证，未办理土地证，属于这种情况，应联系房改房、集资建房、经济适用房所占土地的单位，由单位提供如下资料统一办理不动产登记：

1）申请书（由不动产登记中心提供）

2）房改房、经济适用房、集资建房批复或通知

3）土地证原件及档案（单位的土地总证）

4）地籍调查表及土地总证测量图（土地证为手工版的老证需提供）

5）房产证原件（个人）

6）身份证明（包括产权人和受委托人、单位法人）

7）购房花名册（由单位提供）

8）分栋测量图、房产总证或测量报告

9）房产分户测量调查表和房屋分层分户平面图

10）购房协议

11）其他资料（如属于改制企业则提供相关文件等）

2、商品房有房产证、无土地证，由开发商与业主共同提供资料

这种情况大部分属于开发商先为业主办理了房产证、但未办理土地证，需要开发商到国土部门申请出让地竣工验收合格后会同业主提供如下资料，到不动产登记中心申请不动产登记：

1）申请书（由不动产登记中心提供）

2）身份证明（包括产权人和受委托人、开发公司）

3）委托书

4）土地竣工验收表、土地竣工测量图

5）购房花名册（由开发商提供）

6）土地总证原件及档案复印件

7）房产分户测量调查表和房屋分层分户平面图

8）土地分栋测量图、房产总证或房屋测量报告

9）房产证分户原件

10）购房合同、契税发票

3、个人自建房

根据现场具体情况确定

个人自建的私房申请办理不动产登记，需要带上建房时国土、规划的批准手续，由不动产统一登记中心现场踏勘，核实是否有超批准面积占地、不按规划建房等情况，确定能否办理不动产登记。

二十、不动产登记有什么好处？

不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如，甲将自己的房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立就发生效力，但如果不登记，房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了，不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，在法律上讲，房屋才属于乙，是乙的财产。所以，不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。

二十一、房、地是否可以单独登记？

依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

二十二、登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗？

经过登记机构依法登记的权利，受法律保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。

二十三、不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用？

不动产登记簿，它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动，具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位，由不动产登记机构保管。《不动产权证书》，它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的，它是表明权利归属的一种证明。

二十四、监护人能处理未成年人的房屋财产吗？

一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他（她）与未成年人的身份关系的证明，还要提供他（她）处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

二十五、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

二十六、申请房地产登记应当提交哪些材料？

不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和坐落及其坐标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此，申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产登记为例，提交的材料主要包括四样：

（1）《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

（2）身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》；个人申请的，提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

（3）房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

（4）房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

（5）土地出让金、契税等费用缴纳票据。

二十七、什么是不动产首次登记？

不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，对于商品房的首次登记是指商品房注册及开发地块土地分割登记，就是我们俗称的办理“大产权”，这是由房地产开发公司提出申请的，根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，住户办理商品房登记，需在首次登记完成之后方能办理。

二十八、什么是不动产落宗?

是落实不动产所依托的具体宗地的空间位置的过程，宗地是指以权属界线组成的封闭地块，宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。

二十九、哪些情况下应该申请不动产登记？

需要不动产登记的情形有很多，以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一的，都可以到不动产登记窗口申请登记。

（1）单位的名称、个人的姓名发生变化，可以申请名称变更登记。

（2）土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。

（3）房屋及其土地的买卖、交换、赠与，权利人发生变化，可以申请转移登记。

（4）利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款，可以申请抵押登记。

（5）发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，可以申请更正登记。

（6）有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，而他人不配合申请更正登记的，可以申请异议登记。

（7）房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。

（8）购买房地产，但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害，可以申请预告登记。

三十、可以只办理房屋或土地的抵押登记吗？

根据“一体登记”原则，申请办理不动产抵押登记，必须提供具有法律效力的权属证明文书，包括《不动产权证书》或者《土地使用证》和《房屋所有权证》。

三十一、《不动产权证书》有什么作用？

我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容，可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，依法有效地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，证书发放是否及时、记载内容是否准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

三十二、“小产权房”能否申请不动产登记？

不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

近年来，国土资源部、住建部、国务院先后三令五申，明确指出小产权房建设是违法的，不得登记发证。希望广大群众不要购买小产权房，以免财产损失。

三十三、新证与老证有什么不同?

新证与老证的区别，大致可以归纳为四点：

一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息；另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

三十四、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记？

依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。

三十五、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记？

登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

三十六、什么时候可以撤回不动产登记申请？

登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

三十七、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办？

为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

三十八、《不动产权证书》四大看点

不动产统一登记簿证样式于2015年2月26日新鲜出炉，《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》、《不动产登记申请审批表》等“四大件”各有用途。《不动产登记簿》是物权归属和内容的根据，也是不动产登记的核心载体，由登记机构持有；《不动产登记证明》则用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等特殊事项；《不动产登记申请审批表》用于受理权利人申请登记及审批；《不动产登记证书》是权利人享有权利的法定凭证，由权利人持有，是老百姓不动产权利的“护身符”，也是近日社会公众关注的焦点。虽然，各地根据实际情况，可以从便民利民和方便管理出发，对表格进行适当调整。但无论如何调整，《不动产登记证书》有以下几个特点：

（1）一个二维码。不论单一版证书，还是集成版证书，登记机构都可以在证书上生产二维码，用以储存不动产登记信息，同时兼具防伪功能。

（2）二种版本。目前，主要应用的是单一版。所谓单一版，就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利，例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。而在农村地区，人们还可以见到另一种版本即集成版，该版本主要适用于农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的情况，例如某农民在某村拥有的集体建设用地使用权及房屋所有权、多块土地承包经营权及林木所有权，在一宗土地上拥有的多幢或多套房屋等。

（3）三组号码。证书前后共出现三组号码，各自代表不同涵义。一是编号，即印制证书的流水号，采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书，数字一般为11位，前2位为省份代码，后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号，填写登记机构所在省区市的简称、登记年度、登记机构所在市县的全称，以及年度发证的顺序号，一般为7位。三是不动产单元号，需填写不动产单元的编号。

（4）十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结，目前证书上填写的权利类型（涉及两种权利时，用/表示）包括18种：集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、宅基地使用权、宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权、土地承包经营权、土地承包经营权/森林、林木所有权、林地使用权、林地使用权/森林、林木使用权、草原使用权、水域滩涂养殖、海域使用权、海域使用权/构（建）筑物所有权、无居民海岛使用权、无居民海岛使用权/构（建）筑物所有权，等。虽然只列举了18种，但也为未来将其他物权纳入不动产统一登记预留了空间。

《不动产登记证书》是法律保护公民财产的庄严宣示。老百姓如何才能取得这个“红本本”呢？按照我国有关法律规定，不动产登记采取依申请登记原则。公众申请不动产登记时，需要填写一份不动产登记申请审批表。审批表涵盖登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。