博州政办发〔2017〕141号

各县市人民政府，赛里木湖风景名胜区管委会，五台工业园区（湖北工业园）管委会，州人民政府各部门：

   《关于加快培育和发展自治州住房租赁市场的实施方案》已经自治州人民政府研究同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

 

                                                                             2017年12月5日

 

 

关于加快培育和发展自治州住房租赁市场的实施方案

 

为贯彻落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和自治区人民政府办公厅《关于加快培育和发展自治区住房租赁市场的实施意见》（新政办发〔2016〕179号）精神，支持住房租赁消费，促进全州住房租赁市场健康发展，结合自治州实际，制定本实施方案。

 

一、工作目标

 

紧紧围绕社会稳定和长治久安的总目标，认真落实国家、自治区关于培育和发展住房租赁市场的决策部署，以建立购租并举的住房制度为主要方向，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场，县城住房租赁市场初步发展并初具规模。基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

 

二、重点任务

 

㈠ 培育市场供应主体。

 

1.发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励各类投资者注册成立住房租赁企业，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。住房租赁企业可通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励住房租赁企业利用互联网和信息化技术开展租赁经营，实现线上线下互动发展，提升服务质量和效率。鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持，地方政府可提供信贷担保，提供低于市场利率的贷款。（责任单位：州工商局、发改委、经信委、住建局、通信管理局，博尔塔拉银监分局、人民银行博州中心支行）

 

2.支持房地产开发企业开展住房租赁服务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，鼓励房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等，满足居民多样化住房租赁需求。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，发展租赁地产。鼓励房地产开发企业与住房租赁企业通过房地产交易会、房屋租赁信息服务平台等多种形式进行沟通交流。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（责任单位：州住建局、发改委、经信委、财政局、国土资源局、人社局、国税局、地税局、工商局，各县市人民政府）

 

3.鼓励物业服务企业参与住房租赁活动。充分发挥物业服务企业在保障当事人权益、维护秩序、保障安全、提供住房租赁相关信息方面的作用。物业服务企业应支持住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。对合法改造房屋用于出租的，应提供相应的便利。对违规装修、违规群租等行为，应及时制止并向有关部门报告。（责任单位：州住建局、司法局、公安局、综治办，各县市人民政府）

 

4.支持和规范个人出租住房。全面落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。个人出租自有住房必须采用规范合同文本。规范个人出租住房行为，加强备案管理。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。（责任单位：州住建局，各县市人民政府）

 

5.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行；允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效；各县市要制定商业用房、现有住房等改建为租赁住房的具体政策措施，优化业务办理流程，明确工作时限，强化国土资源、规划、住房城乡建设等部门的协调配合，切实提高工作效率；老旧小区的既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租，享受国家和自治区既有建筑节能改造相关支持政策。（责任单位：州住建局、发改委、国土资源局，各县市人民政府）

 

6.给予税收优惠。鼓励中介机构开展租赁业务，对中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；鼓励个人依法出租自有住房。对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。（责任单位：州国税局、地税局）

 

7.提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，给予住房租赁企业、机构必要的融资和长期租房贷款支持；支持金融机构为房地产开发企业、住房租赁企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。房地产开发企业直接将存量房源向社会出租的，县市人民政府在培育租赁市场初期可给予贴息补助。（责任单位：州金融办、财政局、国税局、地税局，博尔塔拉银监分局、人民银行博州中心支行）

 

8.支持租赁住房建设。发挥规划引导作用，各县市要结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，按照自治区住房建设有关条件和标准，有序开展租赁住房建设，并完善公共配套，建设社区办公用房和综合服务设施。要盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。（责任单位：各县市人民政府，州国土资源局、发改委、住建局、公安局、综治办）

 

㈡ 鼓励住房租赁消费。

 

1.完善住房租赁支持政策。一是各县市要结合自身实际，制定支持住房租赁消费的优惠政策措施；各有关主管部门要为住房租赁企业注册登记、增加经营事项提供高效便捷的服务；二是进一步简化提取住房公积金支付房租相关手续，无自有住房的职工，连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地区租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租；三是非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。（责任单位：州财政局、公安局、住建局、教育局、人社局、国税局、地税局、综治办、住房公积金管理中心，各县市人民政府）

 

2.明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规规定，督促承租人依法进行暂住登记并按照合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照相关法律法规规定主动到公安机关进行暂住登记，并按照合同约定使用住房和室内设施，按时缴纳租金。（责任单位：各县市人民政府，州工商局、住建局、司法局、民政局、公安局、综治办）

 

㈢ 提高公租房货币化和运营保障能力。转变公租房保障方式，逐步实现公租房货币化。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。鼓励各地采取购买服务或政府和社会资本合作PPP模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。将符合当地城镇居民公租房准入条件，在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、农业转移人口、青年医生、青年教师等人员，纳入公租房保障范围。（责任单位：各县市人民政府，州住建局、财政局、发改委、民政局、人社局、教育局、公安局、综治办，博尔塔拉银监分局、人民银行博州中心支行）

 

㈣ 加强租赁市场监管。

 

1.积极推进住房租赁信息服务与监管平台建设。建立政府住房租赁信息服务与监管平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。大力推进房屋租赁合同网上登记备案，建立房屋租赁信息数据库，做好数据收集、整理、统计、分析和查询等工作，公布经备案的房地产中介机构名单、房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，方便群众办事。（责任单位：各县市人民政府，州住建局、发改委、公安局、工商局、综治办、通信管理局）

 

2.规范房屋租赁市场秩序。房屋租赁登记备案和房屋租赁管理是房地产管理部门的一项基本工作职责。各县市房地产管理部门要树立“服务社会、规范管理、促进发展”的思想，充分发挥职能作用，切实履行职责。要认真做好房屋租赁登记备案工作，掌握出租房屋的底数和基本情况。公安、计生、民政、综治等部门要加强协作，将房屋租赁管理工作延伸至街道办事处或社区居委会。要进一步强化服务意识，简化工作流程，公开办事制度，方便群众办事，主动为广大群众提供面对面的服务。要加强对房屋租赁经营机构的规范化管理，维护房屋租赁市场秩序，保护租赁当事人的合法权益。（责任单位：各县市人民政府，州住建局、发改委、公安局、卫计委、民政局、司法局、工商局、综治办、通信管理局）

 

3.加强租赁中介机构管理。成立中介行业协会，充分发挥中介行业协会作用，加强住房租赁企业、中介机构和从业人员的行业自律管理。中介机构及其分支机构应当按规定到县（市）房产（住房城乡建设）部门备案。各县（市）房产（住房城乡建设）、工商部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在官方网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。各县（市）房产（住房城乡建设）部门要会同价格、金融、税务、工商等部门加快建设房地产中介行业信用管理平台，并纳入自治区信用信息共享平台。依法严肃查处中介机构发布虚假信息、挪用占用租赁押金、违规租赁、“黑中介”等行为，对严重失信主体实施联合惩戒。支持实力强、信誉好的中介机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃住房租赁市场。（责任单位：各县市人民政府，州住建局、发改委、公安局、司法局、工商局、国税局、地税局、综治办、通信管理局，博尔塔拉银监分局、人民银行博州中心支行）

 

4.着力研究解决限制住房租赁问题。各县市要采取多种措施，着力解决住房无产权证书无法向社会出租等问题。对已经办理房屋入住手续，因土地、规划、消防、施工、竣工备案等手续不全而无法办理住房产权证书的，应督促协调有关部门依法加快办理。（责任单位：各县市人民政府）

 

三、加强工作落实

 

㈠ 落实属地责任。各县市对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，根据相关法律法规及本实施意见，研究制定具体的实施方案，积极开展培育和发展住房租赁市场相关工作，加强本区域内住房租赁市场管理，建立多部门联合监管体制，明确职责分工。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行网格化住房租赁管理服务体系，实现住房租赁管理服务全覆盖、无死角。

 

㈡ 加强组织领导。住房和城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度。国土资源部门负责将租赁住房建设纳入年度住房建设用地计划予以安排，合理确定租赁住房用地供应规模、结构、时序，制定未开发建设用地、改建房屋用地土地用途转换具体操作办法。税务部门负责落实住房租赁税收政策，支持住房租赁市场发展。公安部门要加强对出租房屋的管理，落实好住房租赁当事人居住登记制度。工商部门要加强对中介服务活动的监督管理，依法查处利用出租房屋进行违法经营行为。金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。其他有关部门要按照职责分工，做好有关工作，促进住房租赁市场健康发展。

 

㈢ 做好宣传引导工作。各县市人民政府有关部门要高度重视发展住房租赁市场的宣传工作，积极采取多种措施，利用广播、电视、报刊、网络等媒体做好宣传引导，营造良好的舆论环境。

 

㈣ 加强政策支持。培育住房租赁市场是一个系统工程，涉及各个方面。各县市要落实好金融、税收、经营管理等各项政策，积极鼓励和引导各类资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化办理流程。要加强宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。