博州政发〔2021〕11号

关于印发自治州全面推进城镇老旧小区改造

工作实施意见的通知

各县市人民政府，各综保区、景区、工业园区管委会，州人民政府各部门、各直属机构：

《自治州全面推进城镇老旧小区改造工作实施意见》已经自治州第十四届人民政府第四十八次常务会议研究同意，现印发你们，请认真贯彻落实。

2021年3月3日

（此件公开发布）

  自治州全面推进城镇老旧小区改造工作实施意见

为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和自治区人民政府《关于自治区全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（新政发〔2021〕3号）精神，全面推进我州城镇老旧小区改造工作，结合实际，特制定本实施意见。

一、总体要求

㈠指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届五中全会、第三次中央新疆工作座谈会精神，贯彻落实自治区党委九届十次、十一次全会和自治区党委经济工作会议精神，贯彻落实自治州党委十二届十次、十一次全会和州党委经济工作会议精神，紧紧围绕“团结稳州、生态立州、口岸强州、旅游兴州”四大发展战略，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，结合推进城市更新，科学规划，大力改造提升城镇老旧小区，改善居住条件和环境，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

㈡基本原则。

——坚持以人为本，把握改造重点。充分尊重居民改造意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

——坚持因地制宜，做到精准施策。既尽力而为又量力而行，合理确定改造内容，因地制宜制定小区改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

——坚持科学规划，推进高质量建设。摸清城镇老旧小区底数，科学规划改造时序，分步实施、稳步推进，健全改造项目推进机制，加强工程质量安全监管，打造群众满意工程。

——坚持居民自愿，调动各方参与。开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

——坚持保护优先，注重历史传承。兼顾保护和利用、功能完善和历史传承，落实历史建筑保护修缮，在改善居住条件和提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

——坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，推动社会治理和服务重心向基层下移，创新小区治理模式，推动物业服务提升，完善小区长效管理机制。

——坚持和谐共建，促进嵌入式居住。形成嵌入式居住环境，搭建各族群众交往交流交融平台，增强中华民族共同体意识。

——坚持统筹推进，提升城市形象。与城市风貌改造、亮化改造、建筑节能改造、拆违改造、市政管网改造、线缆入地改造、海绵城市建设、智慧社区（小区）改造、无障碍设计等改造相结合，统筹实施。

㈢工作目标。2021年新开工改造城镇老旧小区139个，涉及居民楼721栋22101户，改造面积78.18万平方米。其中：博乐市改造老旧小区65个，涉及居民楼414栋14740户，改造面积18.01万平方米；阿拉山口市改造老旧小区2个，涉及居民楼8栋286户，改造面积3.42万平方米；精河县改造老旧小区68个，涉及居民楼275栋6590户，改造面积53.09万平方米；温泉县改造老旧小区4个，涉及居民楼24栋485户，改造面积3.66万平方米。到2022年，自治州城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制基本形成，改造后的小区基础设施完善、环境干净整洁、社区服务配套、管理规范有序；到“十四五”末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、明确改造任务

㈠明确改造对象范围。自治州城镇老旧小区应为城市或县城（含县城所在镇）建成年代较早，失养失修失管、市政基础设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底以前建成的城镇老旧小区，对2000年底以后建成的按照国家年度改造计划申报相关政策逐步实施改造。有条件的县市可将2001—2005年建成的小区纳入改造范围，所占年度改造任务不得超过15%（按居民户数计算）。

㈡合理确定改造内容。根据国家和自治区有关要求，改造内容分3类：为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，含市政、建筑物公共部位维修的基础设施改造类项目；为满足生活便利性需要和居民改善型生活需求的改造内容，含环境及配套设施改造提升、建筑节能改造、加装电梯的附属设施完善类项目；为丰富社会服务供给，提升居民生活品质的改造内容，含社区综合服务站、社区卫生服务设施、养老设施、便民服务设施等内容的公共设施提升类项目（详见附件）。各县市统筹推进基础类、完善类、提升类改造，2021年至少分别选择1处老旧小区品质提升示范，为今后老旧小区改造工作提供样板。对不符合抗震防灾要求的老旧住宅，应按照国家、自治区、自治州关于抗震防灾工作要求，组织开展房屋建筑鉴定，并纳入本地专项抗震加固改造计划实施改造。

㈢认真研究改造要求。老旧小区改造要根据当前的城市建设的重点任务，做到六个结合：一是供水改造与供水水质安全保障、二次供水安全提升、城市节约用水相结合；二是排水改造与城镇污水处理提质增效、污水再生利用相结合；三是小区道路、绿化与海绵城市、生态城市、园林县城建设相结合；四是市容环卫设施建设与生活垃圾分类相结合；五是管线改造与强弱电入地、5G网络建设、智慧社区（小区）和智慧市政、智慧城市发展、智慧安防建设相结合；六是公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”、绿色生活创建行动、城市人居环境提升相结合。

㈣全面开展摸底调查。在2020年边摸排边改造的基础上，县市人民政府组织街道、社区对辖区内需要实施改造（含2001—2005年间建成）的小区再次开展摸底调查，确保能够全面摸清本地城镇老旧小区情况，于2021年1月31日前，完善本地城镇老旧小区基本信息台账和改造项目储备库。

㈤科学编制改造规划。县市人民政府在摸清本地城镇老旧小区底数和改造需求的基础上，切实评估财政承受能力，科学编制本地城镇老旧小区改造五年专项规划，做到每年实施一批、谋划一批、储备一批。按照先地下后地上的原则，与城市（县城）国土空间（总体）规划，城镇市政基础设施、海绵城市、公园绿地、消防、养老、托育、幼儿园设施建设等专项规划有效结合。同时要按照自治区住建厅《15分钟城市居民活动圈建设技术标准》（XJJ124—2020），补齐5分钟、10分钟、15分钟三个圈层内的设施配套和服务供给需求。

㈥合理制定改造计划。街道、社区在广泛征求所辖小区居民改造意愿基础上，向县市住建部门提出改造申请，县市住建部门会同发改、财政部门汇总后研究制定本地下一年度改造计划，出具财政承受能力评估报告，经县市人民政府审核同意后，于每年10月10日前报自治州城镇老旧小区改造工作领导小组办公室（设在自治州住房和城乡建设局），由自治州城镇老旧小区改造工作领导小组办公室会同有关部门审核后，报自治区城镇老旧小区改造工作领导小组办公室。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及城镇市政基础设施、电力、通信等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效衔接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

㈦共同制定改造方案。街道、社区作为城镇老旧小区改造项目实施主体，应统筹协调产权单位、物业服务企业等，充分征询居民需求，委托具备相应资质的勘察设计单位制定改造方案。优先对年代较早、居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。更多关注困难群体，优先考虑退休职工多、老年人比例高且养老设施配建不达标、历史遗留问题多、矛盾困难多的城镇老旧小区。改造方案应包括规划设计、总体任务、改造项目清单、工程预算、资金筹措、后续管理模式等内容，并对改造方案进行公示，公示时间不少于14个工作日。改造内容要与二次供水设施改造、城市节约用水、污水处理提质增效、绿色生活创建、生活垃圾分类设施建设、5G网络通信设施建设、消防设施改造和消防车通道治理等相结合，补齐幼儿园教育设施、智能信包箱、停车场、充电桩等建设短板，支持加装电梯。同步推进社区办公服务设施和智慧社区（小区）建设。对片区内有共同改造需求的、业主数量较少的小区，推进相邻片区联动改造，加强基础设施、公共服务设施、公共空间资源共建共享。对涉及历史建筑的，改造方案应严格遵循保护修缮相关要求。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造，提升改造实效。

三、建立健全组织实施机制

㈠建立统筹协调机制。自治州成立由政府主要领导担任组长的城镇老旧小区改造工作领导小组，负责对全州城镇老旧小区改造工作的监督指导。县市人民政府要落实主体责任，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，加快制定本地推进城镇老旧小区改造工作实施方案，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。街道、社区作为项目实施主体，要加强基层党组织领导，发挥组织协调作用，加强政策宣传，动员居民参与，及时化解矛盾，优化改造设计方案，推进改造项目有序实施。

㈡健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

㈢建立改造项目推进机制。县市人民政府要建立城镇老旧小区改造全过程监管机制，推进项目有序实施。为相关专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。支持采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。县市人民政府和相关部门要按照有关规定，落实建设各方主体责任，加强对改造工程全过程质量安全监管，确保工程质量、安全生产、文明施工、扬尘治理等管理措施到位。组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。项目完工后，由建设单位组织街道、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理以及供热、供气、通信等市政设施运营管理等单位共同验收。街道和社区加强工程建设档案资料收集和存档，竣工验收后向当地城建档案馆移交工程建设档案，确保改造工程资料完整性。

㈣完善小区长效管理机制。县市人民政府要推动建立健全基层党组织领导、社区居委会配合、业主委员会和物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。推进物业管理服务区域优化整合，当地房产主管部门合理整合物业管理区域，组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。对未成立业主委员会、无物业管理主体的小区，由街道、社区组织业主合理选聘物业服务企业，积极推进物业管理全覆盖。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

㈠合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资的原则，居民出资可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

㈡加大政府支持力度。积极争取中央、自治区补助资金，自治州本级财政按照年度改造计划给予一定资金支持，中央、自治区补助资金和自治州本级财政配套资金重点用于基础类改造内容。县市人民政府落实配套资金，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；统筹涉及住宅小区建设管理的各类资金用于城镇老旧小区改造。支持各县市通过争取上级发行的地方政府专项债券作为改造资金。各级税务部门应认真落实国家关于城镇老旧小区改造相关税费减免政策。

㈢争取金融服务支持。按照国家和自治区相关要求，支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。积极对接国开行新疆分行、农发行博州分行结合各自职能定位和业务范围，依法合规加大对城镇老旧小区改造和加装电梯的信贷支持力度。商业银行要加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施改造和加装电梯的企业、项目和居民提供信贷支持。

㈣引导专业经营单位积极出资。按照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，引导辖区内电力、热力、燃气、自来水、通信、邮政等城镇市政基础设施专业经营单位和物业服务企业履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。改造后的设备设施运行、维护和管理费用，应纳入相应价格体系。

㈤加强社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体、电梯制造、快递、停车等公共服务设施，可通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引投资参与各类配套设施和公共服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。鼓励物业服务企业投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径回收改造成本的方式参与改造。

五、落实配套政策

㈠加快改造项目审批。县市人民政府组织住建、发改、财政、民政、自然资源等部门和管线产权单位等对改造方案进行联合审查，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。结合工程建设项目审批制度改革，依托自治区工程建设项目审批管理平台，积极推行网上审批、并联审批和联合审图。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无须再办理用地手续。鼓励相关各方进行联合验收。涉及市政公用设施改造的，应纳入改造方案，同步设计、同步组织实施、同步验收。对改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，在不违反有关法律法规的基础上，可广泛征求居民意见，一事一议予以解决。

㈡落实城镇老旧小区改造标准体系建设。按照自治区住房和城乡建设厅会同相关部门制定发布的《自治区城镇老旧小区改造工程建设技术导则》《自治区既有住宅加装电梯工程建设技术导则（试行）》《自治区智慧社区（小区）建设标准》，明确改造要求和标准。按照《全国公安机关社会治安防控体系建设指南》建设规划要求，积极推进安防系统智能化建设，在小区进出通道、停车场和公共区域等重点部位安装智能门禁、车辆识别、人脸识别、视频监控等设备，将前端采集数据汇入“博州大数据中心”，做到实时采集、识别分析、风险预警，实现对小区全面覆盖、实时监测、有效管理，提升小区安全管理水平。各县市可结合本地实际，制定补充性规定和相应实施细则。

㈢建立存量资源整合利用机制。县市人民政府要加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。在符合规划情况下，结合改造建设经营性用房、车库、车位的，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居委会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

㈣明确土地支持政策。对涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，明确在具体时期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。对增设服务设施需要办理不动产登记的，应依法积极予以办理。

六、强化组织保障

㈠明确部门职责。州住建局负责城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导，会同相关部门制定政策措施、编制改造规划、组织计划申报、项目实施监管、工程质量监督、绩效目标考核等工作。州发改委负责城镇老旧小区改造配套基础设施建设项目组织申报、中央预算内投资计划申请，会同州住建局下达中央预算内投资计划，组织各县市开展项目实施绩效评价工作，编制配套基础设施项目建设规划，指导各县市做好项目立项审批。州财政局负责争取中央、自治区财政补助资金，会同州住建局下达中央、自治区补助资金，负责制定和落实州本级财政支持政策，加强资金使用管理和监督，组织和指导预算资金绩效监控、绩效评价，组织争取上级发行的地方政府专项债券用于支持城镇老旧小区改造。州民政局负责指导老旧小区养老设施建设，指导县市民政部门引导社区居委会发动居民参与老旧小区改造。州自然资源局负责研究制定城镇老旧小区改造土地支持配套政策，指导办理改造项目规划、土地手续，增加公共建筑不动产登记工作。州公安局负责指导老旧小区社会治安管理、治安防控设施完善和管理。州商务局负责指导老旧小区家政服务、便民市场、便利店、社区商业发展。州教育局负责指导老旧小区教育事业发展。州卫健委负责指导老旧小区医疗服务。州税务局负责落实国家关于城镇老旧小区改造有关税费减免政策。州通信管理办公室负责指导协调各电信企业配合地方政府对老旧小区各自通信线缆设备的改造工作。国网博尔塔拉供电公司负责指导老旧小区分户计量装置以外的供配电管线设施改造、验收、接收管理。

㈡强化监督管理。健全激励机制，将城镇老旧小区改造工作落实情况纳入自治州城市建设管理考核内容，按照“一年一体检，两年一评估”方式加强监管。有效使用自治区住建厅牵头建立的集摸底调查、计划申报、项目进度调度、绩效考核为一体的信息化管理平台，对老旧小区改造项目进行全过程监管。强化资金监管和风险防范，加强审计和信息公开。加强对工程招投标和资金使用的监督检查，杜绝重复申报改造计划，对虚报改造计划、套取中央和自治区补助资金等行为，将严肃追责问责。畅通投诉举报渠道，主动接受社会监督。

㈢做好宣传引导。加大优秀项目、典型案例的宣传力度，充分利用媒体平台广泛宣传城镇老旧小区改造政策，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

各县市城镇老旧小区再次摸底调查情况、改造专项规划，经县市人民政府审核后，于2021年3月10日前报自治州城镇老旧小区改造工作领导小组办公室；各县市工作实施方案于2021年3月15日前报自治州城镇老旧小区改造工作领导小组办公室。

附件

自治州城镇老旧小区改造内容清单

自治州城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯、楼门等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、小区内建筑节能改造、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，临街牌匾治理，应急避难场所，整治小区及周边绿化、照明、围墙、大门等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房、邮政快递末端服务场所等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

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抄送：州党办，州人大办，州政协办，州纪委监委办，州中级人民法院、人民检察院，州党委各部、委，各人民团体，各企事业单位，军分区，第五师，中央、自治区驻博单位。

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博尔塔拉蒙古自治州人民政府办公室 2021年3月8日印发

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